Rozmowy w Ministerstwie Infrastruktury w sprawie budownictwa wielorodzinnego

2011-08-13 17:07:55

gość: ~GRANIWID SIKORSKI

ostatnio dodany post

KRAKOWSKIE Kraków, 30 lipca 2011r.
STOWARZYSZENIE CZŁONKÓW
SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH
31-564 Kraków Aleja Pokoju 26/102
KRS:0000250494
Krakowskie
Stowarzyszenie Oczekujących na Mieszkanie
31-564 Kraków Aleja Pokoju 26/102
KRS0000357180
Forum w Obronie Godności
i Jedności Lokatorów i Bezdomnych
31-564 Kraków Aleja Pokoju 26/102
KRS: 0000-3468-11
Forum w Obronie Praw Emerytów,
Rencistów i Bezrobotnych
31-564 Kraków Aleja Pokoju 26/102
KRS: 0000-3509-68



Pan Piotr Styczeń

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury
ul. Chałubińskiego 4-6, 00-928 Warszawa



Wasz znak: BS – WBSw – 751 – 8/11/1842



W odpowiedzi na pismo z dnia 21 czerwca 2011 r. przekazujemy uwagi i opinie dotyczące:
I. Projektu założeń projektu ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych.
Społeczne Grupy Mieszkaniowe to kolejny pomysł na zmniejszenie deficytu mieszkań
w Polsce. Jego założenia przypominają zasady działania Towarzystwa Budownictwa Społecznego jak i wspólnot mieszkaniowych, ale teraz państwo znacznie ogranicza swoje zaangażowanie finansowe. Pomysł Ministerstwa wydaje się następujący: Inwestor budujący mieszkania i przyszli najemcy tych mieszkań stworzą tzw. społeczne grupy mieszkaniowe. Pieniądze na wybudowanie mieszkań w bloku wyłoży inwestor oraz przyszli lokatorzy. Ci ostatni będą musieli wnieść wkład do 50% kosztów budowy.
Inwestor podpisze z wszystkimi najemcami umowy przedwstępne określające między innymi wysokość wkładu danego lokatora, powierzchnie mieszkania i koszty jego wybudowania.
Po zakończeniu inwestycji najemca /oprócz czynszu/ będzie spłacał część kosztów pokrytych przez inwestora, a gdy zakończy spłacać te należności – będzie przekazane prawo własności lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców. Do tego czasu będzie zawarta umowa najmu.
Te zasady przypominają trochę zarówno zasady budowania mieszkań przez TBS, jak i stanowią próby wciągnięcia deweloperów ten interes. Lokatorzy w TBS - ach też opłacali wkład własny do 30% kosztów budowy mieszkań, ale nie mieli prawa wykupu tych mieszkań.
W latach 90-tych często przekazywano gminne i państwowe grunty w formie udziału w TBS.
W Społecznych Grupach Mieszkaniowych w zasadzie gminy sprzedadzą ziemię /o ile ją jeszcze mają ?/, firmom budującym na zasadach komercyjnych.
Najemca będzie też zobowiązany do systematycznego wnoszenia wpłat na pokrycie pozostałych kosztów przedsięwzięcia, a poziom marży /zysku/ inwestora wznoszącego budynek w formule S.G.M. będzie ograniczony w przypadku, gdy będzie on korzystać z formy pomocy publicznej. Podmioty będą mieć szeroką swobodę w zakresie kształtowania jej postanowień. Przewidziane są też ograniczenia poprzez zakaz podnajmowania bez zgody właściciela, oraz okraczenia w kwestii wcześniejszej spłaty przez najemcę zobowiązań.
Końcowym etapem ma być utworzenie wspólnoty mieszkaniowej przez ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Wspólnota powstaje z chwilą przeniesienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości. Dążyć się będzie do zarządzania nieruchomością wspólną do czasu wyodrębnienia wszystkich lokali przez inwestora.
Są to zasady adresowane do bogatszej części społeczeństwa, a także do deweloperów i jak należy sądzić w części ma zastąpić program „Rodzina na swoim”.
Przy realizacji tego programu trzeba spodziewać się wolnego wdrażania tego programu.
Wydaje się, że większe zainteresowanie nowa formuła może wzbudzić nie tylko u tych którzy budują, ale i administrują budynkami mieszkalnymi. W ich przypadku same koszty budowy pokryją przyszli lokatorzy i kredyt bankowy, który i tak będą spłacać najemcy, ale nowy budynek faktycznie pozostanie w administrowaniu takiego inwestora, który stworzy społeczną grupę mieszkaniową. Sami deweloperzy mają szukać sposobów na utrzymanie się i rozwój, a jednym ze sposobów ma być tworzenie Społecznych Grup Mieszkaniowych.
Natomiast lokator mieszkania w bloku wybudowanym przez S.G.M. nie ma co liczyć, że stanie się właścicielem mieszkania za mniejsze pieniądze niż gdyby wyłożył gotówkę na zakup takiego samego lokalu, jak ten wynajmowany w ramach S.G.M.
Zysk w zasadzie polega na tym, że za wkład w wysokości 50% ceny mieszkania można go mieć od razu i resztę spłacać przez wiele lat. Ta reszta nie będzie faktycznie czymś innym, jak kredytem.
Jest to forma przewidziana dla bogatych, ale nie na tyle, żeby mogli kupić mieszkanie bezpośrednio od dewelopera. Oczywiście należy popierać każdą formę popierania budowy mieszkań w tym S.G.M. Nie należy się jednak spodziewać po tej formie znacznego zmniejszenia deficytu mieszkań. W ramach tego programu wydaje się jednak konieczne w celu dojścia do pierwszego mieszkania własnościowego, jednak zastosowanie pomocy Państwa w formie dopłat do oprocentowania kredytów, oraz ulg w Podatku Dochodowym od Osób Fizycznych. Ten program musi być częścią całościowego programu mieszkaniowego w Polsce. Zwraca też uwagę, że nie przedstawiono symulacyjnych wyników tego programu w poszczególnych latach, ani kosztów jego realizacji.
Przewiduje się, że będzie on miał dla Państwa i samorządów wynik neutralny.
Należy przy tym zaznaczyć, że S.G.M. to nie jest wprowadzenie efektywnej formy podaży mieszkań dostępnych cenowo w segmencie mieszkań na wynajem oraz budownictwie własnościowym.


- 2 -
TO DZIAŁALNOŚĆ FIKCYJNA I POZORNA MINISTRA INFRASTRUKTURY.
Innym problemem jest określenie co to jest faktycznie S.G.M. Zdaniem Forum, jest TO BYT PRAWNY O CHARAKTERZE UŁOMNYM, ze wszystkimi wadami z tego wynikającymi. Naturalną przewagę w tym systemie przejmuje inwestor, on faktycznie kształtuje umowy z najemcami i przez bardzo długi czas będzie stroną dominującą w tym biznesie. To on ma środki i wypracowane metody działania. A co ma najemca ?.
Ma przymus mieszkania i niepełnoprawne stosunki własnościowe, jak i finansowe.
A jaka będzie kontrola tego systemu ?. Kto będzie to robił ?.
Dobrze Państwo wiedzą, że droga sądowa nawet właścicieli którzy są członkami „Wspólnoty Mieszkaniowej” jest drogą przez mękę. Jest ona dla właściciela i najemcy drogą nieefektywną, długą i nie przynoszącą rezultatu. Nawet osoby które zainwestowały w mieszkanie są często ofiarami deweloperów i inwestorów.
Np. /Towarzystwo inwestycyjne Żubr w Niepołomicach i Leopard w Krakowie/.
Jak przychodzi co do czego to faktyczna ochrona tak właściciela, jak i najemcy jest fikcją. Nie staje po jego stronie Państwo, jak i Sądy, Prokuratura, Policja, organy kontroli. Także przewiduje się, że projektowane w formule S.G.M. rozwiązania odnosić się będą do samorządów gminnych, gminnych osób prawnych i spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, spółdzielni mieszkaniowych jest FIKCJĄ I KPINĄ z najemców.
W Krakowie samorząd gminy nie jest udziałowcem żadnego TBS, a wniesione udziały w postaci gruntu uległy CUDOWNEJ METAFORMOZIE.
Także los spółdzielni mieszkaniowych jest niejasny i niepewny /posłanka PO Lidia Staroń/. Co zatem z tego faktycznie pozostaje – deweloperzy i inwestorzy działający w różnych formach organizacyjnych.
I CHYBA O TO MINISTROWI INFRASTRUKTURY CHODZI.
Stwierdzenie, że formuła S.G.M. ma charakter otwarty dla wszystkich podmiotów prowadzących działalność gospodarczą to tylko CYNICZNE FRAZESY.
Świadczy też o tym stwierdzenie, że „Wobec powyższego nie ma możliwości podjęcia alternatywnych w stosunku do projektowanej ustawy środków umożliwiających osiągnięcie celu o którym mowa powyżej”. Są to tezy groźne i zabójcze dla przyszłości mieszkalnictwa. Zawsze są inne alternatywy, trzeba je tylko dostrzec i zrealizować.
To nie jest oferta dla średniozamożnych, ale faktycznie dla bogatych, i to wyjątkowo źle zaadresowana. To deweloperzy i inwestorzy będą faktycznie określali warunki umowy.
Groźnym jest także fakt sięgnięcia do zasad najmu okazjonalnego i pozbawienie tej grupy najemców prawa do lokalu socjalnego i lokalu tymczasowego w zamian za wprowadzenie zasady zwrotu wpłaconych części kosztów budowy. Ta przewidziana forma ochrony jest niepełna i pozorna. Najemca będzie ponosił koszty zarządzania nieruchomością wspólną, mediów, podobnie jak we wspólnocie mieszkaniowej. A co będzie z kosztami remontów ?
Czy zostanie utworzony fundusz remontowy ?.
Wpływ S.G.M. na sektor finansów publicznych w tym budżet państwa i budżet jednostek samorządu i terytorialnego ma nie być. Przewiduje się brak wpływu na poziom wydatków państwa, oraz przewiduje się neutralne oddziaływanie na poziom wydatków i dochodów jednostek samorządu terytorialnego.
Trzeba sobie zadać pytanie – kto faktycznie za system S.G.M. zapłaci ?.
Wadą jest także faktyczny wysoki koszt inwestycji w dużych miastach, w tym w Krakowie.




- 3–
II. Założeń projektu „założeń projektu ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego” Dotychczasowy system popierania budownictwa mieszkaniowego się nie sprawdził.
Opierał się on praktycznie na systemie Towarzystw Budownictwa Społecznego, które miały działać w formule „not – for - profit”, które miały budować domy mieszkalne i zajmować się ich eksploatacją na zasadzie najmu. W KRAKOWIE WŁADZE SAMORZĄDOWE CELOWO UTRACIŁY KONTROLĘ NAD DZIAŁALNOŚCIĄ TBS – ów. Próby uzyskania wiadomości o przyczynach tego zjawiska niewiele dały.
PANUJE ZMOWA MILCZENIA SAMORZĄDOWYCH WŁADZ KRAKOWA.
A przecież wniosły udziały do niektórych TBS – ów, choćby w postaci gruntów.
WŁADZE KRAKOWA SPRZYJAJĄ WYŁĄCZNIE KAMIENICZNIKOM
I DEWELOPEROM, dając im rozliczne ulgi i dotacje.
Sprzyja im także wojewoda małopolski tak poprzedni Jerzy Miller, jak i obecny Stanisław Kracik ustalając bardzo wysoki dla Krakowa wskaźnik odtworzenia 1 m2.
System budowania lub pozyskania nowych lokali komunalnych faktycznie w Krakowie zamarł. Sytuacja w tej dziedzinie jest GROŹNA I TRAGICZNA.
Zatem uwagi o formach wsparcia samorządów dla TBS –ów nie są w Krakowie aktualne, gdyż takich TBS –ów które są kontrolowane przez Gminę faktycznie brak.
W założeniach podano, że w latach 1996 – 2010 r. TBS wybudowały 60,4 tys. mieszkań, co wobec 1684,6 tys. mieszkań wybudowanych ogółem stanowi 3,58%.
JEST TO WYNIK TRAGICZNY I ŻENUJĄCY.
Poza tym jest to system faktycznie dla bogatych ze względu na konieczność partycypacji do 30% kosztów budowy i wysoki czynsz do 4% wartości odtworzeniowej 1m2.
W przypadku Krakowa wartość odtworzeniowa 1 m2 ustalonego przez wojewodę małopolskiego wynosi aktualnie 4.759 zł., zatem 4% tej wartości stanowi 15,86 zł./m2 miesięcznie. Przy wielkości mieszkania 50 m2 stanowi to 793 zł. miesięcznie. Do tego dochodzi koszt mediów jak ogrzewanie, dostawa wody, oczyszczanie ścieków i inne.
Czy zdaniem Pana Ministra jest to koszt do udźwignięcia przez mało zarabiającego pracownika, rencisty, emeryta, bezrobotnego ?.
Mimo to w świadomy sposób zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, przez co sektor budownictwa społecznego stracił główne źródło finansowania nowych przedsięwzięć mieszkaniowych, przy ich niezaspokojonych potrzebach.
Zgodnie z nowymi zasadami preferencyjne kredyty udziela obecnie Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego.
Jednak system ten w obecnej formie zawodzi i nie przynosi zadawalających efektów.
Także forma popierania budownictwa społecznego w postaci Ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych i domów dla bezdomnych nie przynosi efektów. Mieszkań tych przybywa jak na lekarstwo. Program rządowy jest mało zachęcający dla Gmin. W roku 2011 przeznaczono na ten program jedynie 80 mln zł. Pierwszeństwo w tym programie mają gminy zagrożone klęską żywiołową. O dramacie może świadczyć fakt, że w ciągu 4 lat w tym programie wybudowano 7,4 tys. mieszkań, gdy w ciągu 8 lat miało być wybudowanych z tego programu 100 tys. mieszkań.
TO DRAMAT I UPADEK MORALNY MINISTRA INFRASTRUKTURY I JEGO WSPÓŁPRACOWNIKÓW.



- 4 -
Rząd chce poprawić tą sytuację poprzez przyjęcie dokumentu z 30 listopada 2010 r.
„Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku”. Przy czym z tego dokumentu wynika, że Rząd i Minister Infrastruktury faktycznie zamierza dokonać dalszych obciążeń niską i średnio zarabiających najemców.
Uwagi o tym, że zamierza przyznawać kredyty spółdzielniom mieszkaniowym są tak cyniczne, w świetle polityki świadomie dążącej do likwidacji tej formy gospodarowania. Mówi się o wsparciu, a nie został nawet określony model na jakim będzie się opierał zakładany instrument wsparcia i jaki model społecznego budownictwa czynszowego będzie preferowany ?. Wyraźnie dąży się i popiera brak zaangażowania środków budżetu państwa. W związku z tym praktycznie nie następuje dokapitalizowanie Banku Gospodarstwa Krajowego. Jako fundusze uzupełniające zamierza się wykorzystać środki ze sprzedaży mieszkań w systemie TBS i środki pochodzące ze spłaty zobowiązań przejętego przez Bank Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
Propozycje rozstrzygnięć zmierzają do pewnej racjonalizacji, czy doprecyzowania przepisów w zakresie działalności TBS- ów, co do nazwy z zakresu i form działania.
Rozszerzono także katalog działalności TBS – ów. Proponuje się uchylenie art. 29a ustawy, co oznacza rezygnację z możliwości partycypowania w zasobach TBS – ów przez osoby fizyczne w przypadku tych przedsięwzięć, które są realizowane przy wykorzystaniu środków publicznych i dotyczą mieszkań docelowo użytkowych na zasadzie najmu.
Co do reguły ustalania czynszów widać wyraźnie, że dąży się do ich maksymalizacji, przy czym te mieszkania będą praktycznie niedostępne dla nisko zarabiających.
Następną zasadą jest, że umowy w systemie TBS – ów wybudowanych ze środków publicznych na zasadach najmu zawierane są wyłącznie na czas określony. Zamierza się je traktować jako mieszkania rotacyjne. Jest to absurdalne, gdyż większości społeczeństwa nigdy nie będzie stać na kupno własnego mieszkania.
Formą wsparcia budżetu Państwa dla TBS – ów będzie dofinansowanie części kosztów realizowanego przedsięwzięcia będzie Fundusz Dopłat. Jednakże środki na ten cel przeznaczone są za niskie, a zasady wsparcia są niejasne. Widać wyraźnie, że zaprezentowany system TBS – ów jest niedopracowany, nie wiadomo do kogo adresowany. Także zarządzanie TBS –mi jest niejasne i służy on raczej kamuflowaniu problemu mieszkaniowemu, a nie jego rozwiązaniu.
Panie Ministrze
Polska w ostatnich latach w zakresie budownictwa społecznego stała się krajem katastrofy mieszkaniowej.
Także i Pan w poważnym stopniu jest za to odpowiedzialny.
Stwierdza Pan, że planowane rozwiązania dotyczą modyfikacji istniejących przepisów prawnych, w związku z tym wymagają zmian ustawowych i nie występuje możliwość podjęcia alternatywnych środków.
TYM SAMYM WYDAJE PAN ZNACZNĄ GRUPĘ LUDZI NA BEZDOMNOŚĆ, EMIGRACJĘ, brak możliwości zawarcia związków małżeńskich i rodzenia dzieci.
W PRZYSZŁOŚCI ZABRAKNIE W ZWIĄZKU Z TYM ŚRODKÓW NA RENTY I EMERYTURY.
PAŃSTWO I SPOŁECZEŃSTWO BEZ MIESZKAŃ NIE MA PRZYSZŁOŚCI.
To co Pan zaproponował nie tworzy nawet w zakresie mieszkań społecznych odwróconej piramidy. Drogę rozwiązania tego dramatu trzeba dopiero określić i wypracować.
Musi przyjąć się zasadę, że mieszkania na wynajem winny stanowić co najmniej 30% budowanych mieszkań. To dopiero da perspektywę rozwiązania problemu mieszkaniowego.
TO CO PAN PROPONUJE TO KOSMETYKA TRUPA.

- 5 -
Drogą do wypracowania celów i środków poprawy dostępności mieszkań musi się stać „Okrągły Stół Mieszkaniowy”. Należy go zwołać jak najszybciej, gdyż każdy dzień pogłębia tragedię rodzin. Innej drogi po prostu nie ma, a udawanie, że jest inaczej to skazanie bardzo wielu ludzi na nędze i bezdomność.
POLITYKI MIESZKANIOWEJ PAŃSTWO PO PROSTU NIE MA.
Winny nastąpić zasadnicze zmiany w zakresie organizacji, finansowania, gospodarki przestrzennej, urbanistyki i wielu innych.
TEGO OCZEKUJEMY I NA TO LICZYMY.



Za Forum Przewodniczący Forum

Graniwid Sikorski






Otrzymują:
1 x adresat
1 x Prezydent RP Pan Bronisław Komorowski
ul. Wiejska 10, 00-902 Warszawa
1 x Prezes Rady Ministrów Pan Donald Tusk
Al. Ujazdowskie 1/3, 00-583 Warszawa
1 x Marszałek Sejmu Pan Grzegorz Schetyna
ul. Wiejska 4/6/8, 00-902 Warszawa
1 x Wicepremier. Minister Gospodarki Pan Waldemar Pawlak
ul. Trzech Krzyży 3/5, 00-507 Warszawa
1 x Rzecznik Praw Obywatelskich Pani Prof. Irena Lipowicz
Al. Solidarności 77, 00-090 Warszawa
1 x Wojewoda Małopolski Pan Stanisław Kracik
ul. Basztowa 22, 31-156 Kraków
1 x Przewodniczący Rady Miasta Krakowa Pan Bogusław Kośmider
Plac Wszystkich Świętych ¾ 31-004 Kraków
1 x Z-ca Przewodniczącego Rady Miasta Krakowa Pani Małgorzata Jantos
Plac Wszystkich Świętych ¾ 31-004 Kraków
1 x Przewodniczący Klubu Radnych PO Pan Grzegorz Stawowy
Plac Wszystkich Świętych ¾ 31-004 Kraków
1 x Przewodniczący Klubu Radnych PIS Pan Andrzej Duda
Plac Wszystkich Świętych ¾ 31-004 Kraków
1 x Przewodniczący Klubu Radnych Przyjazny Kraków Pan Bartłomiej Garda
Plac Wszystkich Świętych ¾ 31-004 Kraków
1 x Prezydent Miasta Krakowa Pan Prof. Jacek Majchrowski
Plac Wszystkich Świętych ¾ 31-004 Kraków
x Środki masowego przekazu
1 x a/a
6 -