Emocje wokół nowych bloków mieszkalnych. Burmistrz Marcin Orzeszek wyjaśnia decyzje gminy [wywiad]

Kontrowersje wokół nowych bloków w Ząbkowicach Śląskich. Burmistrz Marcin Orzeszek odpowiada na zarzuty mieszkańców i tłumaczy decyzje gminy.

Express-Miejski.pl: Budowa budynków wielorodzinnych to temat, który w ostatnim czasie najmocniej interesuje mieszkańców, zwłaszcza Osiedla Słonecznego, Letniego i Owocowego. Rozpoczęła się już realizacja inwestycji przez prywatnego inwestora, a dwa kolejne bloki przy ul. Jeżynowej wybuduje gmina, w tym jeden za pośrednictwem TBS-u. Część mieszkańców sprzeciwia się powstaniu wysokich budynków w sąsiedztwie istniejącej zabudowy. Dlaczego zdecydowano, że powstaną one w tym miejscu?

Marcin Orzeszek: Obszar Osiedla Słonecznego od zawsze był przeznaczony pod budownictwo wielorodzinne. To pierwsza kwestia. Druga wynika z potrzeb społecznych i rozwojowych naszej gminy. Widzimy, że aby Ząbkowice Śląskie mogły się rozwijać, musimy inwestować również w budownictwo mieszkaniowe.

Ma to związek między innymi z sytuacją demograficzną. Chcąc być atrakcyjnym miejscem do życia, musimy dawać ludziom możliwość zamieszkania. Od wielu lat staramy się zachować równowagę - część mieszkań powstaje z przeznaczeniem na wynajem, realizowanych przez TBS, a część budowana jest przez prywatnych deweloperów dla osób, które chcą kupić własne mieszkanie. Takie bilansowanie rozwoju mieszkalnictwa prowadzimy od lat.

Trudno mi odpowiedzieć, dlaczego niektórzy mieszkańcy nie chcą budownictwa wielorodzinnego w swoim sąsiedztwie. Wielokrotnie podkreślaliśmy, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego od początku przewidywały w tym miejscu właśnie taką zabudowę.

To prawda, że ze względu na coraz mniejszą dostępność terenów umożliwiliśmy zwiększenie wysokości budynków. Jest to naturalna tendencja obserwowana nie tylko w Ząbkowicach Śląskich, ale praktycznie na całym świecie. Wolnych terenów pod zabudowę jest coraz mniej, dlatego buduje się „w górę”. W związku z tym w planie zagospodarowania przestrzennego dopuściliśmy możliwość realizacji wyższej zabudowy.

Express-Miejski.pl: No właśnie. Co zakładał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w tym miejscu przed zmianą w 2024 roku, co zakłada obecnie i jaka była potrzeba dokonania tej zmiany?

Marcin Orzeszek: Ta działka, na której realizujemy dwa budynki, miała wcześniej przeznaczenie usługowe. Wcześniej rozważano tam możliwość powstania marketów. Natomiast z czasem, obserwując rozwój miasta i jego potrzeby, doszliśmy do wniosku, że zapotrzebowanie na kolejne obiekty handlowe nie jest już tak duże, ponieważ takich miejsc w Ząbkowicach jest coraz więcej. Jednocześnie widzimy bardzo duże zapotrzebowanie na mieszkania – coraz więcej osób chce tutaj mieszkać, osiedlać się i wiązać swoją przyszłość z naszym miastem. Dlatego zdecydowaliśmy się zmienić przeznaczenie tej działki z usługowego na mieszkaniowe.

Express-Miejski.pl: A w przypadku działki, na której swoją inwestycję realizuje prywatny inwestor?

Marcin Orzeszek: Tam przeznaczenie od początku było mieszkaniowe. Zmienił się tylko zakres parametrów budowy.

Express-Miejski.pl: A konkretnie?

Marcin Orzeszek: Istniejące budynki na tym osiedlu mają około 17 metrów wysokości. My planujemy budowę budynków, które będą miały 24 metry wysokości. Czy ta różnica w wysokości jest aż tak znacząca? Moim zdaniem nie. Oczywiście ktoś może mieć inną ocenę i ja ją szanuję, ale patrząc na proporcje – nie jest tak, że powstaje coś całkowicie odbiegającego od istniejącej zabudowy. Jeśli chodzi o inwestycję prywatną, tam budynek nie może być wyższy niż 26 metrów.

Express-Miejski.pl: Zatem działka, na której powstaje blok budowany przez prywatnego inwestora w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego od lat była przeznaczona właśnie na taki cel?

Marcin Orzeszek: Dokładnie. Całe Osiedle Słoneczne od początku było tworzone jako obszar zabudowy mieszkaniowej – zarówno wielorodzinnej, jak i jednorodzinnej. Oczywiście rozumiem, że dla części mieszkańców pojawienie się nowych sąsiadów, a szczególnie wyższych budynków, może powodować pewien dyskomfort. Szanuję te odczucia.

Natomiast nie mówimy tutaj o sytuacji, w której wprowadzamy coś zupełnie nowego i niepasującego do tego miejsca. To nie jest tak, że na działkach, na których powstają budynki wielorodzinne, wcześniej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego był to np. teren rekreacyjny, a my nagle wprowadziliśmy zabudowę mieszkaniową. Nie zmieniamy charakteru tego obszaru. To nadal jest zabudowa mieszkaniowa – podobna funkcja, która była przewidziana wcześniej.

Express-Miejski.pl: Patrząc na komentarze mieszkańców, jednym z najczęściej powtarzających się zarzutów było to, że wiele osób dowiedziało się o planowanej zabudowie dopiero po zakończeniu procedury związanej ze zmianą miejscowego planu. Jako gmina przeprowadziliście wszystkie wymagane prawem działania – informacje były publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej, mediach i innych kanałach. Czy uważa burmistrz, że takie formalne ogłoszenia wystarczą, aby mieszkańcy realnie zrozumieli, jaka zmiana może nastąpić w ich najbliższym otoczeniu?

Marcin Orzeszek: Paradoks polega na tym, że jeśli chodzi o działkę, na której inwestycję realizuje prywatny podmiot, to w tym miejscu nie nastąpiła zmiana charakteru zabudowy. Cały czas mówimy o funkcji mieszkaniowej. Jeszcze raz podkreślę, to nie było tak, że była zabudowa mieszkaniowa, a my wprowadziliśmy coś zupełnie innego, na przykład zakład przemysłowy czy spalarnię odpadów.

Co więcej, trzeba pamiętać, że poprzednie przeznaczenie działki, na której my będziemy realizować budowę dwóch budynków wielorodzinnych było usługowe. I ktoś mógłby powiedzieć, że większą uciążliwością byłoby codzienne funkcjonowanie obiektu handlowego, dostawy, samochody ciężarowe przywożące towar, albo odwrotnie. To jest zawsze kwestia indywidualnej oceny. My dokonaliśmy zmiany przeznaczenia na mieszkalne, ponieważ widzimy potrzeby mieszkańców i rozwój miasta. Nie była to zmiana polegająca na wprowadzeniu czegoś obcego dla tego miejsca.

Express-Miejski.pl: Rozumiem, niemniej mieszkańcy wskazują też, że sama informacja o planowanej wyższej zabudowie niż dotychczas nie dotarła do nich wystarczająco wcześnie.

Marcin Orzeszek: Mówiłem publicznie o tej inwestycji już blisko półtora roku temu. Mówiłem o tym w kontekście budowy „ząbkowickiego Manhattanu”. Informowałem o tym podczas obrad sesji Rady Miejskiej, mówiłem również o tym na spotkaniu noworocznym w styczniu tego roku, gdzie uczestniczyło około 300 osób. Przedstawiałem to jako kolejny etap działań i rozwoju miasta.

Nie było nic ukrywane ani chowane. Informacje były publiczne i dostępne. Sama procedura planistyczna trwała około 17 miesięcy i również była prowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Chcę też podkreślić, że w momencie trwania procedury wpłynęło do nas 41 wniosków, głównie od mieszkańców, co też pokazuje, że ta informacja była jawna.

Przez cały okres procedury nie miałem żadnego sygnału, że mieszkańcy mają wątpliwości czy obawy związane z tą inwestycją.

Ostatnio pojawiły się zarzuty, że wszystko publikuję w mediach społecznościowych, a mieszkańcy nie widzieli informacji na moim profilu. Informacje były dostępne. W momencie, kiedy pojawiły się konkretne możliwości składania uwag, również informowaliśmy o tym mieszkańców – między innymi publikując mapę i wskazując, gdzie można składać wnioski.

To wszystko działo się w 2023 roku. Naprawdę wystarczyłby jeden sygnał, jedna uwaga, jeden głos mieszkańca, że coś budzi niepokój. Ja jestem na takie rzeczy bardzo wyczulony. Jestem burmistrzem od 16 lat i zawsze staram się wsłuchiwać w opinie mieszkańców, reagować, kiedy pojawiają się jakieś problemy czy kontrowersje.

Przez cały ten czas nie było jednak żadnego negatywnego sygnału. Nikt nie zgłaszał, że ta funkcja mieszkaniowa w tym miejscu jest dla niego problemem.

Z drugiej strony trudno było przewidzieć, że sam fakt powstania nowych mieszkań może wywołać taki sprzeciw. Mówimy przecież o budownictwie mieszkaniowym, czyli funkcji, która od początku była przewidziana dla tego obszaru.

Oczywiście rozumiem, że dla części mieszkańców pojawienie się nowych budynków, szczególnie realizowanych przez prywatnego inwestora, może powodować pewien dyskomfort. Każdy może mieć swoje odczucia. Ktoś może obawiać się zmiany widoku z okna, większej liczby mieszkańców czy innego charakteru najbliższego otoczenia. To są indywidualne odczucia i ja je szanuję.

Natomiast dla mnie zaskoczeniem nie było to, że w tym miejscu powstaną budynki wielorodzinne. Ten teren od początku był związany właśnie z taką funkcją. To nie jest sytuacja, w której nagle pojawia się zupełnie nowa działalność, która nie pasuje do tego obszaru. Całe Osiedle Słoneczne było tworzone jako przestrzeń mieszkaniowa zarówno wielorodzinna, jak i jednorodzinna. Dlatego trudno było zakładać, że właśnie sama zabudowa mieszkaniowa będzie dla mieszkańców zaskoczeniem.

Express-Miejski.pl: Nie jest tajemnicą, że mieszkańcy spotkali się również z prywatnym inwestorem, który rozpoczął budowę budynku, który budzi ich emocje. Burmistrz uczestniczył w tym spotkaniu, czy nie? Jeżeli tak, to jak przebiegały rozmowy i czego mieszkańcy ewentualnie oczekiwali?

Marcin Orzeszek: Ja spotkałem się z mieszkańcami w pierwszym możliwym terminie, w którym wyrazili chęć takiego spotkania. Były to dwadzieścia dwie osoby. Podczas rozmowy wyjaśniłem całą procedurę związaną z planem zagospodarowania przestrzennego, przedstawiliśmy, jakie były kolejne etapy i z czego wynika możliwość realizacji tej inwestycji.

Wiem, że mieszkańcy spotkali się również z prywatnym inwestorem, natomiast ja w tym spotkaniu nie uczestniczyłem.

Express-Miejski.pl: Dlaczego? Czy to była kwestia braku zaproszenia, czy uznał burmistrz, że nie powinien brać udziału w takim spotkaniu?

Marcin Orzeszek: Nie jestem stroną tego postępowania. Nie mogę uczestniczyć w sposób, który mógłby sugerować, że wpływam na decyzje podejmowane w indywidualnej sprawie. Tak jak nikt nie może podejmować decyzji za mnie, tak ja nie mogę podejmować decyzji za inne osoby czy podmioty, które są uczestnikami danego postępowania.

Moim zadaniem było wyjaśnienie mieszkańcom procedury, która leżała po stronie gminy, oraz przedstawienie faktów dotyczących planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast kwestie związane z realizacją inwestycji prywatnego inwestora należą już do jego kompetencji.

Express-Miejski.pl: Aktualnie trwa jedno postępowanie przetargowe na budowę gminnego budynku (TBS), drugie jeszcze się nie rozpoczęło. Mimo pojawiających się głosów sprzeciwu mieszkańców, samorząd nie zakłada wstrzymania czy zmiany tych planów? Inwestycja będzie normalnie realizowana?

Marcin Orzeszek: Inwestycja będzie realizowana, ponieważ ma przede wszystkim podstawy prawne – posiada pozwolenia na budowę. Ma również zabezpieczenie finansowe, ponieważ pozyskaliśmy na ten cel około 40 milionów złotych.

Po drugie jest to odpowiedź na realną potrzebę społeczną. Co poniedziałek spotykam się z mieszkańcami i wiem, jakie są oczekiwania. Ludzie potrzebują mieszkań. To nie jest tylko kwestia samej inwestycji, ale również rozwoju gminy.

Musimy reagować na zmieniającą się sytuację demograficzną. Jeżeli nie będziemy podejmować działań związanych z rozwojem mieszkalnictwa i przyciągać nowych mieszkańców, to w przyszłości pojawią się kolejne konsekwencje – między innymi związane z funkcjonowaniem szkół, przedszkoli czy innych usług publicznych. Mniejsza liczba mieszkańców oznacza również mniejsze możliwości rozwoju miasta.

Dlatego nasze działania mają dwa kierunki. Z jednej strony odpowiadają na potrzeby społeczne, bo mieszkańcy oczekują dostępnych mieszkań, a z drugiej strony są działaniami prorozwojowymi, które mają dać Ząbkowicom Śląskim szansę na dalszy rozwój.

To zresztą jest szersza polityka, którą prowadzimy. W innej części miasta (wzdłuż tzw. Małej Obwodnicy – przyp. red.) rada miejska przekształciła kolejne około 170 hektarów terenów, przeznaczając je między innymi pod usługi oraz zabudowę mieszkaniową – zarówno wielorodzinną, jednorodzinną, oraz usługową. Robimy to po to, aby stworzyć możliwości rozwoju, a nie dopuścić do sytuacji, w której miasto i gmina będą się stopniowo kurczyć.

Tutaj mamy po prostu różnicę zdań. Część mieszkańców patrzy na tę sprawę z perspektywy najbliższego otoczenia i własnego komfortu i szanuję ich zdanie, ale my musimy patrzeć szerzej – z perspektywy całej gminy i jej przyszłości.

Express-Miejski.pl: Jeżeli chodzi o drogi w rejonie tego osiedla i wzdłuż istniejących już budynków TBS mieszkańcy wskazują, że wymagają one remontu. Czy wraz z budową nowych budynków planowane są również inwestycje w drogi, parkingi i infrastrukturę tego obszaru? Wiadomo, że większa liczba mieszkańców oznacza większy ruch i więcej samochodów.

Marcin Orzeszek: W ostatnich latach w tym rejonie powstało około 10 nowych budynków. Mamy świadomość, że oczywiście liczba mieszkańców i samochodów się zwiększa, ale nie wygląda to tak, że nagle o godzinie 7 rano wszyscy mieszkańcy nowych budynków jednocześnie wyjeżdżają na ulice i tworzą się jakieś większe zatory w obrębie osiedla.

Oczywiście infrastruktura w tym miejscu wymaga dalszych działań i poprawy. Ulica Jeżynowa będzie przebudowana, dostosowana parametrami do obecnych potrzeb. W planie zagospodarowania przestrzennego zapisano również między innymi wykonanie zieleni izolacyjnej, czyli odpowiedniego pasa drzew i zieleni oddzielającego poszczególne obszary.

To nie jest coś, co pojawiło się teraz w odpowiedzi na oczekiwania mieszkańców – takie rozwiązania były już wcześniej zapisane w planie.

Kwestia infrastruktury drogowej jest do realizacji, ale trzeba też zachować odpowiednią kolejność. Trudno budować nową drogę, jeżeli w trakcie realizacji inwestycji budowlanych będą po niej jeździć ciężkie samochody i sprzęt. Najpierw musi powstać zabudowa, a następnie infrastruktura docelowa.

Część mieszkańców najbardziej krytykujących inwestycję odnosi się do kwestii parkingów i liczby samochodów, ale budynki, w których oni mieszkają często nie posiadają garaży podziemnych i samochody stoją na istniejących parkingach. W przypadku naszych budynków będą garaże podziemne.

Mam też wrażenie, że wokół tej inwestycji pojawiło się sporo emocji. Myślę, że kiedy one trochę opadną, będzie można spojrzeć na tę sprawę spokojniej i bardziej rzeczowo.

Express-Miejski.pl: Część mieszkańców obawia się, że obecna inwestycja może być początkiem dalszej wysokiej zabudowy w tej części miasta. Jak wygląda kwestia kolejnych działek na tym osiedlu? Czy są jeszcze tereny przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne?

Marcin Orzeszek: Jeśli chodzi o działki gminne, jest jedna działka przy ulicy Rubinowej. To teren, który pierwotnie miał być przeznaczony pod inwestycję realizowaną w ramach SIM Sudety, ale ponieważ wycofujemy się z tego projektu i złożyliśmy wniosek o wyjście ze spółki, ten temat został zakończony.

Jest jeszcze też działka gminna znajdująca się wewnątrz obszaru TBS-u. To również teren pod budownictwo wielorodzinne, ale chcemy przeznaczyć go na plac zabaw, aby zamknąć zagospodarowanie tego obszaru.

Czyli tak naprawdę obecnie realizowane inwestycje, jeśli chodzi o gminę są ostatnim elementem tej części osiedla. W tym układzie nie ma już kolejnych gminnych terenów przewidzianych pod nową zabudowę wielorodzinną.

Express-Miejski.pl: Czy w przypadku tej działki, która ma zostać przeznaczona pod plac zabaw, konieczna będzie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Marcin Orzeszek: Obecny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza budowę planu zabaw.

Express-Miejski.pl: Wspomniał Pan o SIM-ach. Dlaczego gmina wycofuje się z tego projektu?

Marcin Orzeszek: Mieliśmy różne lokalizacje i założenia związane z realizacją tej inwestycji, ale w ustawowym terminie nie rozpoczęto u nas budowy i nie uzyskano realizacji projektu zgodnie z wymaganiami. W związku z tym ministerstwo wskazało konieczność wyjścia z tego projektu. środki, które otrzymaliśmy od państwa na ten cel i wprowadziliśmy do spółki SIM Sudety, zostaną nam zwrócone, a my będziemy mogli przeznaczyć je na rozwój własnego budownictwa wielorodzinnego.

em24.pl